現代地政士事務所 - 劉文海地政士

拋棄土地

- 拋棄土地所有權

- 拋棄法定空地所有權

- 拋棄公同共有土地權利

- 有抵押權之土地拋棄

登記繼承

- 如何辦理繼承登記

- 繼承登記詳細流程

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一、案例事實：

近期有國外客戶表示，其妹妹在美國死亡，但於台灣留有遺產，想就遺產稅部分，詢問是否有節稅空間?

二、本所見解：

經本所評估過後，發現國稅局剔除喪葬費用123萬之扣除額，故認可能有可爭取之空間，故將本案過程與大家分享如下：

三、理由與思緒：

1.喪葬費用減免遺產稅的相關條文規範在 遺產及贈與稅法第 17 條

從條文中(第二項)可看出，只要是中華民國國民，申請喪葬費用減免遺產稅，不需要附證明文件，就可減免 ；但若是非經常居住中華民國境外之中華民國國民，或非中華民國國民，則要證明其喪葬費是在中華民國國內發生。

2.實務上如何操作:

由國稅局的公文的第四點可以看出，當事人可提出入出境資料主張其為境內居住者，這樣不用有特別的證明，就可減免；或提出費用憑證主張喪葬費用於中華民國境內發生，同樣也能將喪葬費納入扣除額

3. 最後，喪葬費的扣除金額可以扣到多少，可以參考下表

(來源:財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/national/estate-and-gift-tax/QbA7Lqp)

情境：

AB兩兄弟「分割繼承」父親遺產中 1 筆耕地及其地上「2戶」農舍（2 個建號，但門牌均相同），均各取得權利範圍1/2。今 B 因財務問題擬將農地 1/2 及 2 戶農舍各1/2辦理抵押權設定予 C，並同時將 2 戶農舍及農地預告登記予 C 一人，若 C 非農民，是否可行？

地政士解答：

一、農舍坐落農業用地及其農舍之併同移轉對象資格條件：

1.行政院農委會95年12月27日農企字第0950172203號函已明定應為〈無自用農舍〉之現定耕農或農民身分，而農民係指直接從事農業生產之自然人。

2.另農委會96年3月14日農授水保字第0961848173號函：重申〈農舍承受人〉資格應符合〈無自用農舍〉條件，簡單來說，每人名下只能擁有一間農舍。

3.爰農舍移轉對象須依上述規定辦理。

二、 預告登記為保全請求權人對登記名義人之土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，自應以該私法上請求權存在為前提；學者亦認為預告登記的發生，應具備對不動產物權變動請求權的存在，其發生原因如何，在所不問，但必須強調預告登記具從屬性，與被保全的債權請求權同其命運。（法務部 95年 8月 25日法律決字第 0950030759號函）

三、前項內容簡單來說，便是預告登記是有從屬性的，與被保全的債權請求權有著相同命運。今天法規對農舍之規定（第一項），預告登記請求權人也需要符合相關規定。

如果不符合相關規定，那請求權便沒有實現的可能，預告登記也會失去依據，所以不能一次對兩戶農舍申辦預告登記。

四、總結來說，本案例中，C 為保全二戶農舍及其農地所有權移轉之請求權申辦預告登記，受限於前述法令規定，其預告登記地政機關應不予受理。

五、同理，原住民保留地只能由原住民來承受，所以非原住民的人想要在原住民保留地上申辦預告登記也是沒辦法的。

因為請求權人非原住民，客觀上來說，請求權人無法在以後依預告內容辦理土地移轉時來取得原住民身份，故其請求權不可能實現，預告登記便會失其依據，登記機關應不予受理。

一、辦理繼承登記應備文件：

1.登記申請書

2.登記清冊

3.繼承系統表

4.被繼承人(ex:父,母)之除戶謄本

5.繼承人(ex:子,女)最新之戶籍謄本

6.土地，建物所有權狀

7.遺產稅繳清（免稅）證明書或同意移轉證明書

8.其他相關證明文件 (若無則免)

二、申請流程：

1.先向被繼承人戶籍所在地之國稅局申報遺產稅，待取得稅單後將其繳清即可取得遺產稅繳納證明書。

2.拿到遺產稅繳納證明書後，即可向不動產所在之稅捐稽徵處查欠地價稅及房屋稅，如有欠稅將其繳清，如無欠稅稅捐稽徵機關會加蓋無欠繳稅費章戳。

3. 上述流程都完成後即可準備 (1).登記申請書 (2).登記清冊 (3).繼承系統表 (4).被繼承人之除戶謄本 (5).繼承人最新之戶籍謄本 (6).土地，建物所有權狀 (7).遺產稅繳清（免稅）證明書或同意移轉證明書 (8).其他相關證明文件 (若無則免)，向不動產所在之地政事務所申辦繼承登記，到這邊就算完成繼承了！

----如需知道詳細流程請參考《繼承登記詳細流程》

依據《農業發展條例第38條之1》農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第37條第1項、第38條第1項或第2項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

一、依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。
二、已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。

本條例中華民國72年8月3日修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者，得依前項規定申請不課徵土地增值稅。

程序:

一、向都市計畫機關申請該土地是否符合條例 

二、向農業主管機關核發因都市計畫使用分區調整為非農業區，申請農業使用證明 

三、取得以上兩項後，向主管稽徵機關申請不課徵土地增值稅

如有申請上的問題，歡迎詢問 【現代地政士事務所．劉文海】 為您解決煩惱

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一、甚麼是優先購買權？

　　優先購買權，是基於「契約關係（合意）」或是「法律規定（法定）」而取得，顧名思義就是可以用同等條件比其他人先購買的＂權利＂。

　　在買賣標的要出售於他人時，優先購買權人可以用出賣人與買受人約定之價格購買。

二、有哪些優先購買權？

　　除了合意約定外，法定優先購買權列舉以下幾種：

　　（一）基地、承租人之優先購買權：民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

　　（二）耕地承租人之優先購買權：民法第460條之1、土地法第107條規定「耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」

　　（三）共有人之優先購買權：民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

　　（四）土地共有人之優先購買權：土地法第34條之1第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

　　（五）未辦繼承人之優先購買權：土地法第73條之1第3項「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」

　　（六）375承租人之優先購買權：耕地三七五減租條例第15條「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。」

　　（七）重劃區農地之優先購買權：農地重劃條例第5條「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」

　　（八）地籍清理代為標售之優先購買權：地籍清理條例第12條「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」

　　（九）其他優先購買權：如祭祀公業條例、農村社區土地重劃條例等

三、法拍也有優先購買權嗎，很多人主張優先購買權該賣給誰？

壹、『戶政』先申請被繼承人除戶謄本及繼承人現戶謄本

　　一、準備文件：

　　　　1.戶政委託書(如果有要幫人申請)。

　　　　2.申請人身分證影本切結。

　　　　3.代理人身分證、印章(送大宗要)、錢(一張15元)。

　　二、到戶政機關申請、領件回來，拿收據。

　　三、做繼承系統表。

　　四、可一同申請印鑑證明。

貳、『國稅』查調財產或申報遺產稅：

　　一、如果都沒有任何財產資料，先調遺產清冊，準備文件如下：

　　　　1.被繼承人除戶謄本及影本。

　　　　2.申請人身分證影本切結。

　　　　3.查調委託書。

　　　　4.代理人身分證、印章。

　　二、財產有土地，去地政機關調一類或三類謄本，準備文件如下：

    為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。

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（一）自繼承開始之日起，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰：土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍（土地法第七十二條及第七十三條規定參照）。

（二）不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權（民法第七百五十九條參照）。故繼承人如不辦理繼承登記，即不能出售所繼承之不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。

（三）將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦理繼承登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請登記者，由地政機關予以列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應於扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。

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內政部76年9月8日台內地字第536693號函

案經函准法務部76年9月2日法律字第10328號函以：「按物權之拋棄，除民法第903條就權利質權規定，非經質權人同意，出質人不得為之外，其他動產或不動產物權，法律雖無類似限制或禁止拋棄之明文，惟若依上述民法第903條規定之法理，亦應認為不得妨害他人利益而拋棄。又物權之拋棄，係指物權人不以其物權移轉於他人而使其物權絕對歸於消滅之行為而言（參照最高法院32年上第6036號判決），故所拋棄者如為土地所有權，依土地法第10條第2項及土地登記規則第130條規定，應登記為國有土地，係由國庫原始取得，該土地上之一切負擔即應歸於消滅。本件關於設定有抵押權之私有土地，在抵押權未塗銷登記前，如其所有權人拋棄所有權者，依前所述，原設定之抵押權將因而失所附麗，顯有害及抵押權人之利益，因之似應認為土地所有權人不得拋棄其所有權。」本部同意上開法務部之意見。
（按：原土地登記規則第130條修正後為第143條）

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