現代地政士事務所 - 劉文海地政士

情境：

AB兩兄弟「分割繼承」父親遺產中 1 筆耕地及其地上「2戶」農舍（2 個建號，但門牌均相同），均各取得權利範圍1/2。今 B 因財務問題擬將農地 1/2 及 2 戶農舍各1/2辦理抵押權設定予 C，並同時將 2 戶農舍及農地預告登記予 C 一人，若 C 非農民，是否可行？

地政士解答：

一、農舍坐落農業用地及其農舍之併同移轉對象資格條件：

1.行政院農委會95年12月27日農企字第0950172203號函已明定應為〈無自用農舍〉之現定耕農或農民身分，而農民係指直接從事農業生產之自然人。

2.另農委會96年3月14日農授水保字第0961848173號函：重申〈農舍承受人〉資格應符合〈無自用農舍〉條件，簡單來說，每人名下只能擁有一間農舍。

3.爰農舍移轉對象須依上述規定辦理。

二、 預告登記為保全請求權人對登記名義人之土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，自應以該私法上請求權存在為前提；學者亦認為預告登記的發生，應具備對不動產物權變動請求權的存在，其發生原因如何，在所不問，但必須強調預告登記具從屬性，與被保全的債權請求權同其命運。（法務部 95年 8月 25日法律決字第 0950030759號函）

三、前項內容簡單來說，便是預告登記是有從屬性的，與被保全的債權請求權有著相同命運。今天法規對農舍之規定（第一項），預告登記請求權人也需要符合相關規定。

如果不符合相關規定，那請求權便沒有實現的可能，預告登記也會失去依據，所以不能一次對兩戶農舍申辦預告登記。

四、總結來說，本案例中，C 為保全二戶農舍及其農地所有權移轉之請求權申辦預告登記，受限於前述法令規定，其預告登記地政機關應不予受理。

五、同理，原住民保留地只能由原住民來承受，所以非原住民的人想要在原住民保留地上申辦預告登記也是沒辦法的。

因為請求權人非原住民，客觀上來說，請求權人無法在以後依預告內容辦理土地移轉時來取得原住民身份，故其請求權不可能實現，預告登記便會失其依據，登記機關應不予受理。

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