認識了解法拍優先購買權－現代地政士事務所

一、甚麼是優先購買權？

　　優先購買權，是基於「契約關係（合意）」或是「法律規定（法定）」而取得，顧名思義就是可以用同等條件比其他人先購買的＂權利＂。

　　在買賣標的要出售於他人時，優先購買權人可以用出賣人與買受人約定之價格購買。

二、有哪些優先購買權？

　　除了合意約定外，法定優先購買權列舉以下幾種：

　　（一）基地、承租人之優先購買權：民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

　　（二）耕地承租人之優先購買權：民法第460條之1、土地法第107條規定「耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」

　　（三）共有人之優先購買權：民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

　　（四）土地共有人之優先購買權：土地法第34條之1第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

　　（五）未辦繼承人之優先購買權：土地法第73條之1第3項「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」

　　（六）375承租人之優先購買權：耕地三七五減租條例第15條「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。」

　　（七）重劃區農地之優先購買權：農地重劃條例第5條「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」

　　（八）地籍清理代為標售之優先購買權：地籍清理條例第12條「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」

　　（九）其他優先購買權：如祭祀公業條例、農村社區土地重劃條例等

三、法拍也有優先購買權嗎，很多人主張優先購買權該賣給誰？

　　法拍也是買賣，故拍定後有買受人出現，優先購買權人（如共有人、繼承人、承租人等）就能主張依同等條件來購買；很多人都想買則列舉以下兩種情況：

　　（一）基於同種法律關係之優先購買權人：如共有人以抽籤決定，依民法第824條第7項之規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

　　（二）基於不同法律關係之優先購買權人：倘若發生競合效力，他權利優先適用，如土地法第34條之1執行要點第11點第6款規定「本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。」

四、各優先購買權應於幾日內表示？

　　依土地法第34條之1、第104條第2項之規定：

　　（一）共有人：15日

　　（二）地上權人：10日

　　（三）典權人：10日

　　（四）租地建屋之基地承租人或基地出租人：10日

優先購買權-通知.jpg